大亚湾除了房子还是房子!投资大亚湾楼盘的成本有多大

发布日期::2017-11-11浏览次数:185

摘要:自从深圳购买被限制以后,大量投资者到东莞、惠州、中山等地,这里的房价溢也得以水涨船高,尤其是在大亚湾,大亚湾楼盘没有限买仅限售(获得房产证3年后才可以交易),大亚湾房价从2016年以前不到1万,发展到现在约1.2-1.4万的平均价格。大亚湾楼盘的溢价能力得以体现!点击这里了解大亚湾最新房价

惠州大亚湾,一个神奇的地方
它是国家级经济开发区!
不过在这里确实房子还是房子?
大亚湾楼盘遍地都是

自从深圳购买被限制以后,大量投资者到东莞、惠州、中山等地,这里的房价溢也得以水涨船高,尤其是在大亚湾,大亚湾楼盘没有限买仅限售(获得房产证3年后才可以交易),大亚湾房价从2016年以前不到1万,发展到现在约1.2-1.4万的平均价格。大亚湾楼盘的溢价能力得以体现!点击这里了解大亚湾最新房价

面对火热的大亚湾房产市场,我们冷静下来计算投资大亚湾楼盘的成本,如果有不对的方面,欢迎讨论和纠正。此外,本文纯粹是从投资方面讨论,不考虑自住的情况。

惠州大亚湾新房一般是1-2年内交房,房地产权证大概是签订合同2年后出证,然后限制出售3年,所以基本上是签订合同5年后才可以交易。此外,大亚湾楼盘一般毛坯提交给业主的,大多数投资者不会因此获得租金汇报,即使出点钱做装饰,也是很难租出的!为什么?大亚湾没有行业支持,人少,需求少,房子太多,供过于求!交通,医疗,教育,购物都不是很方便。


投资大亚湾楼盘的成本

投资大亚湾楼盘的成本有多少呢?下面举个例子:

以1套四居室130平方米的房子为例,按平均房价为1万4000,总价为182万,首付三成52万,贷款130万,按利率10%以上的基准,这样就是5.4%。现在计算持有5年的成本:
  1. 5年贷款本息:按等额还本付息,期限为25年,月为7906元,5年累计还款5×12×7906=4740万元,总资本约14万利息,约33万4000元,月平均利息达到5566元。
  2. 资本成本中首付款方面:就不算消费贷款(就是说首付款是自有资金),这种情况下也有银行融资成本,毕竟把钱放入银行或者余额宝有收入,按4%年利率计算,52万* 5 * 4% = 104000元。
  3. 契税:按照第一套1.5%算,182万×1.5%=2万7000左右。
  4. 其他费用:如维修基金60元/平方米,60* 130平方米,约7800,加上其他如抵押贷款费等,计算1万。
  5. 物管费:假设合同1年后交房,该楼要持有4年,每平方米管理费2元,130平方米×2元,* 4个月×12=1万2500左右。
所有这些加起来是33.4 + 10.4 + 2.7 + 1 + 1.25,成本大约是48万8000了,这是在大亚湾投资130平房产的成本。

也就是说,5年后,房价会涨到182 + 48.8=230.8万,不会赔钱。如果价格没有上涨,就会有巨大的损失。

这只计算成本,如果出售,根据惠州二手房20%的高税收政策,加上价格评估导致高首付+所有繁琐的过程花费时间长的交易,买家会仔细权衡新房和二手房,中间是目前二手房难卖,卖只有一个折扣,唯一的原因,新房降8折左右就是当下大亚湾二手价格。

在这一点上,你可以理解为什么这么多人投资于惠阳,大亚湾,许多年前,在5至10前感觉像陷入一个坑。

不可否认的是,今天的大亚湾正在慢慢变好,但它也很慢,时间在流逝,成本越来越高。
投资者押宝不是傻子,经过5年的深圳地铁14号线,但现在已经有了最为超前的预期,5年后,大亚湾房价不会上涨吗?如果惠阳大亚湾猛涨,下一步深圳坪山房价如何?
如果您要了解最新大亚湾二手房价格请点击此链接大亚湾二手房

相关阅读

  

推荐图文更多..

热点楼盘更多..